Successeur du dispositif Pinel, le statut du bailleur privé, souvent appelé « dispositif Jeanbrun » du nom du ministre du Logement, a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Son principe : permettre au propriétaire qui loue nu de déduire un amortissement, comme en location meublée.
- 3,5 à 5,5 %d’amortissement par an dans le neuf, selon le niveau de loyer
- 80 %du prix sert de base (le terrain est exclu)
- 8 000 à 12 000 €déductibles par an et par foyer fiscal
- 9 ansde location nue, en résidence principale du locataire
Quels logements sont éligibles ?
- Les logements neufs, y compris achetés sur plan (VEFA), situés dans un bâtiment d’habitat collectif.
- Les logements anciens situés dans un immeuble collectif, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix et d’atteindre une étiquette énergie A ou B.
- Pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Sur tout le territoire, sans condition de zone.
Les conditions de location
- Location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans.
- Un loyer et des ressources du locataire plafonnés, selon le niveau choisi : intermédiaire (plafonds du Pinel et du logement locatif intermédiaire), social ou très social (plafonds Loc’Avantages, environ 30 % et 45 % sous les loyers de marché).
- La location à un membre de votre famille proche ou de votre foyer fiscal est exclue.
- Une imposition des loyers au régime réel des revenus fonciers.
L’avantage fiscal en détail
| Niveau de loyer | Taux annuel (neuf) | Taux (ancien rénové) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
L’amortissement s’ajoute aux charges déductibles habituelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Si ces charges dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Exemple chiffré
Vous achetez un T2 neuf de 45 m² à 220 000 €, loué au niveau intermédiaire dans une commune classée B1.
| Base amortissable (80 % du prix) | 176 000 € |
| Amortissement annuel (3,5 %) | 6 160 € |
| Loyer maximal : 11,80 €/m² × coefficient 1,12 × 45 m² | ≈ 595 € / mois |
| Économie d’impôt annuelle pour une tranche à 30 % (impôt + prélèvements sociaux de 17,2 %) | ≈ 2 900 € |
Les plafonds de loyer intermédiaire en 2026
Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser un plafond au mètre carré, multiplié par un coefficient qui avantage les petites surfaces (0,7 + 19 ÷ surface, plafonné à 1,2).
| Zone | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Loyer plafond (€/m²) | 19,71 | 14,64 | 11,80 | 10,26 |
| Ressources du locataire : personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Ressources du locataire : couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
Pour qui ?
Le statut du bailleur privé convient aux contribuables imposés dans les tranches à 30 % et plus, qui disposent déjà de revenus fonciers ou qui financent l’achat à crédit, et qui envisagent une détention longue. Il s’adapte bien aux villes où le loyer intermédiaire reste proche du loyer de marché. Comparez-le avec la location meublée avant de décider.
Quel logement pour le statut du bailleur privé ?
Nos appartements neufs en immeuble collectif sont éligibles. Un conseiller vous aide à estimer loyer et avantage fiscal.