Après la fin du dispositif Pinel, la loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, qui permet d’amortir un logement loué nu. La location meublée (LMNP) reste une option. Voici comment choisir, et pourquoi le neuf garde l’avantage pour un investisseur.
Location nue ou location meublée : quelle formule choisir ?
| Statut du bailleur privé | LMNP (meublé) | |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale du locataire | Meublée, longue durée ou saisonnière |
| Avantage fiscal | Amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf, plafonné de 8 000 € à 12 000 € | Amortissement du bien et du mobilier au régime réel, ou abattement forfaitaire (micro-BIC) |
| Engagement | 9 ans de location, loyers et ressources plafonnés | Aucune durée imposée |
| Logements | Appartements neufs en immeuble collectif (ou anciens rénovés) | Tous logements meublés |
| À la revente | Plus-value des particuliers | Amortissements réintégrés dans la plus-value depuis 2025 |
Pourquoi investir dans le neuf ?
Un logement neuf se loue facilement et sans travaux. Surtout, il échappe au calendrier d’interdiction de location des logements énergivores : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, ceux classés F suivront en 2028 et ceux classés E en 2034. Un appartement neuf, généralement classé A ou B, reste louable sans rénovation pendant des décennies. Enfin, les frais de notaire réduits et le paiement progressif pendant la construction améliorent la rentabilité de départ.
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