Le prêt social location-accession (PSLA) : habiter d’abord, acheter ensuite

La location-accession permet de devenir propriétaire en douceur. Vous occupez d’abord votre logement neuf comme locataire, en versant une redevance dont une partie constitue votre apport ; puis vous l’achetez, à un prix fixé dès le départ et diminué pour chaque année de location. Le prêt social location-accession (PSLA) est le prêt, agréé par l’État, qui finance ces opérations : il vous ouvre droit à la TVA à 5,5 %, à une exonération de taxe foncière et à des garanties en cas de coup dur.

• 5,5 %de TVA au lieu de 20 % : un prix réduit d’environ 12 %
• – 1 % par anau moins sur le prix, pour chaque année de location
• 15 ansd’exonération de taxe foncière à compter de l’achèvement
• 0 €d’intérêts intercalaires : pas d’appels de fonds pendant le chantier

Comment fonctionne la location-accession ?

1. Vous signez un contrat de location-accessionChez le notaire, une fois le logement achevé. Le contrat fixe le prix de vente, le montant de la redevance, la durée de la phase locative et la date limite pour acheter. Vos ressources sont vérifiées à cette étape.
2. Vous habitez le logement et versez une redevanceElle comprend une part locative, comparable à un loyer et plafonnée par la réglementation, et une part acquisitive, qui constitue votre épargne : elle sera déduite du prix au moment de l’achat. La phase locative dure le temps prévu au contrat, le plus souvent entre un et quatre ans.
3. Vous levez l’option d’achatVous achetez le logement au prix convenu, minoré d’au moins 1 % par année écoulée depuis votre entrée dans les lieux et diminué de la part acquisitive déjà versée. Vous financez le solde avec votre banque, en ajoutant si vous y avez droit le prêt à taux zéro et le prêt Action Logement.
4. Vous êtes propriétaire, et protégéPendant quinze ans après l’achat, des garanties de rachat et de relogement vous protègent en cas d’accident de la vie.

Vous n’êtes pas obligé d’acheter : si vous renoncez à lever l’option, vous quittez le logement et le vendeur vous rembourse la part acquisitive versée, selon les conditions du contrat. Une garantie de relogement s’applique alors, sous conditions de ressources.

Les avantages

• Un prix plafonné par la réglementation, selon la zone de la commune (voir le tableau ci-dessous).
• La TVA à 5,5 % au lieu de 20 %.
• Une exonération de taxe foncière pour les années restant à courir sur les quinze ans qui suivent l’achèvement du logement.
• Des frais de notaire réduits, comme pour tout logement neuf.
• Un « essai » avant d’acheter : la phase locative vous permet de vérifier que le logement vous convient et que l’effort financier est soutenable, tout en vous constituant un apport.
• Des aides cumulables : le prêt à taux zéro à la levée d’option si vous êtes le premier occupant du logement, et le prêt Action Logement jusqu’à 30 000 €, sans la limite habituelle de 40 % du coût de l’opération.

Qui peut acheter en location-accession ?

Le PSLA est réservé à l’achat de votre résidence principale. Vos ressources ne doivent pas dépasser un plafond qui dépend de la zone de la commune et de la composition de votre foyer : c’est la somme des revenus fiscaux de référence de l’avant-dernière année des personnes qui vivront dans le logement, ou le coût de l’opération divisé par neuf s’il est plus élevé. Les plafonds ci-dessous sont mis à jour automatiquement chaque année, avec leur date d’entrée en vigueur.

Un « jeune ménage » est un couple sans personne à charge dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans. Une personne en situation de handicap dans le foyer fait passer à la catégorie supérieure.

Le prix du logement

Le prix de vente, hors taxe, ne peut dépasser un plafond par mètre carré de surface utile, lui aussi fixé selon la zone de la commune et revalorisé chaque année.

Les garanties

• La garantie de rachat : pendant quinze ans après la levée d’option, en cas de décès, de mobilité professionnelle lointaine, de chômage de longue durée, d’invalidité ou de séparation, le vendeur s’engage à racheter le logement à un prix fixé à l’avance dans le contrat.
• La garantie de relogement : dans les mêmes situations, ou si vous ne levez pas l’option, des propositions de relogement dans le parc social vous sont faites, si vos ressources le permettent.
• Un effort maîtrisé : à la levée d’option, vos mensualités sont en principe calibrées pour rester proches de la redevance que vous payiez déjà.

La TVA à 5,5 % en quartier prioritaire

En dehors de la location-accession et du bail réel solidaire, un logement neuf peut aussi être vendu avec une TVA à 5,5 % lorsqu’il est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l’objet d’un contrat de ville, ou à moins de 300 mètres de sa limite (un ensemble immobilier situé en partie à moins de 300 mètres et en totalité à moins de 500 mètres l’est aussi), ainsi que dans certains quartiers en rénovation urbaine. Il doit devenir votre résidence principale, et les plafonds de ressources et de prix sont ceux de la location-accession, présentés ci-dessus. Si vous revendez ou louez le logement dans les dix ans, un complément de TVA peut vous être réclamé, diminué d’un dixième par année de détention, sauf exceptions (mobilité professionnelle, décès, divorce, invalidité…).

Simulez votre financement

Notre simulateur de financement réunit tous les prêts mobilisables selon la zone de votre commune : prêt à taux zéro, prêt Action Logement, prêts bonifiés des banques et prêt principal, avec la vérification des plafonds de la location-accession, du bail réel solidaire et de la TVA à 5,5 %.