La location meublée non professionnelle (LMNP) permet de louer un logement équipé, à l’année ou pour de courts séjours, avec une fiscalité qui reste avantageuse. Les règles ont évolué en 2025 : voici l’essentiel.
Qui est loueur en meublé non professionnel ?
Vous êtes LMNP si vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou si elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer. Au-delà des deux seuils, vous devenez loueur professionnel (LMP), avec un régime social et fiscal différent.
Deux régimes d’imposition
Le micro-BIC
Un abattement forfaitaire est appliqué sur vos loyers, sans justificatif de charges : 50 % pour une location meublée de longue durée ou un meublé de tourisme classé (dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025), 30 % pour un meublé de tourisme non classé (dans la limite de 15 000 €).
Le régime réel
Vous déduisez vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion, comptabilité) et surtout l’amortissement du logement (hors terrain) et du mobilier. Dans un logement neuf, cet amortissement efface souvent l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. Un expert-comptable est recommandé pour tenir la comptabilité.
Ce qui a changé : la plus-value à la revente
Depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes intervenues à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer, et les logements situés dans certaines résidences services (étudiants, seniors, établissements pour personnes âgées) échappent à cette réintégration. Le LMNP reste intéressant, mais il s’envisage désormais sur une détention longue.
Louer à l’année ou en saisonnier ?
- Bail meublé classique : un an renouvelable (neuf mois pour un étudiant), ou bail mobilité d’un à dix mois pour les actifs en mission ou en formation.
- Meublé de tourisme : location à la nuitée ou à la semaine, déclarée en mairie, souvent soumise à enregistrement dans les communes touristiques depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Le classement (de une à cinq étoiles) améliore la fiscalité.
Dans les Alpes, un même appartement peut combiner les deux selon les saisons, sous réserve des règles de la commune et du règlement de copropriété. Voir aussi notre page résidence secondaire à la montagne.
Un logement meublé, c’est quoi ?
Pour être loué meublé, le logement doit comporter au minimum : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien ménager.
LMNP ou statut du bailleur privé ?
Le LMNP offre plus de souplesse (pas de plafond de loyer, pas de durée imposée) et un amortissement sans plafond annuel, mais une plus-value plus taxée à la revente. Le statut du bailleur privé impose neuf ans de location à loyer plafonné, avec un amortissement plafonné mais sans réintégration prévue dans la plus-value. Le bon choix dépend de votre tranche d’imposition, de la durée de détention envisagée et du marché locatif local.
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